Если срок владения недвижимостью меньше установленного минимума (трех или пяти лет), доход от ее продажи налоговым резидентом РФ облагается НДФЛ по ставке 13% (по ставке 30% для налоговых нерезидентов). При этом налоговые резиденты могут уменьшить доход на имущественный вычет в размере не более 250 000 руб. или на сумму расходов на приобретение нежилого помещения
Освобождение от налогообложения доходов от продажи нежилого помещения
Доходы от продажи нежилого помещения, в том числе апартаментов, не облагаются НДФЛ и не декларируются при одновременном соблюдении следующих условий (п. 17.1 ст. 217, п. 2 ст. 217.1, пп. 2 п. 1 ст. 228, п. п. 1, 4 ст. 229 НК РФ):
- недвижимость не использовалась в предпринимательской деятельности (за исключением садовых домов и долей в них);
- физлицо владеет объектом недвижимости не менее установленного минимального срока.
По общему правилу указанный срок составляет пять лет, если нежилое помещение приобретено после 01.01.2016 (п. 4 ст. 217.1 НК РФ; п. 11 ст. 2, ч. 2, 3 ст. 4 Закона от 29.11.2014 N 382-ФЗ; ч. 8.1 ст. 9 Закона от 27.11.2018 N 424-ФЗ).
Минимальный срок владения составляет три года, если недвижимость получена в собственность по наследству или договору дарения от члена семьи или близкого родственника, а также если налоговый резидент РФ продает приобретенную до 01.01.2016 недвижимость (п. 3 ст. 217.1 НК РФ; пп. “в” п. 10 ст. 2, ч. 3 ст. 4 Закона N 382-ФЗ; ч. 8.1 ст. 9 Закона N 424-ФЗ).
Обычно срок нахождения недвижимости в собственности определяется с даты государственной регистрации права собственности на него. Эта дата указана в свидетельстве о государственной регистрации права собственности на нежилое помещение (выдавалось до 15.07.2016) или выписке из ЕГРН (п. 1 ст. 131, п. 2 ст. 223 ГК РФ; ч. 1 ст. 28 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ; ч. 1, 7 ст. 21 Закона от 03.07.2016 N 360-ФЗ).
Налоговый статус продавца нежилого помещения
От того, является физлицо налоговым резидентом или нерезидентом, зависит, в частности, применение имущественных вычетов и ставка НДФЛ при налогообложении дохода от продажи нежилого помещения.
По общему правилу налоговыми резидентами признаются физлица, фактически находящиеся в РФ не менее 183 календарных дней в течение 12 следующих подряд месяцев. Международные соглашения могут устанавливать иной порядок определения резидентства. Чтобы установить, имеете ли вы статус налогового резидента, запросите соответствующий документ в налоговом органе (пп. 16 п. 1 ст. 32, ст. 7, п. 2 ст. 207 НК РФ).
Исчисление НДФЛ с доходов от продажи нежилого помещения налоговым резидентом
Доходы физлица – налогового резидента от продажи нежилого помещения, в том числе апартаментов, находившегося в его собственности менее установленного минимального срока, облагаются НДФЛ по ставке 13% и подлежат декларированию. Место нахождения имущества – в РФ или за пределами РФ – значения не имеет.
Также он может воспользоваться имущественным налоговым вычетом, то есть по своему выбору уменьшить полученный доход (п. 6 ст. 210, пп. 1 п. 1, пп. 1, 2 п. 2 ст. 220, п. 1.1 ст. 224, пп. 2 п. 1 ст. 228, п. п. 1, 4 ст. 229 НК РФ):
- либо на сумму, равную стоимости нежилого помещения, но не более 250 000 руб. (имущественный вычет),
- либо на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов на приобретение данной недвижимости.
Также доходы от продажи имущества, полученного, в частности, в дар или по наследству, могут быть уменьшены на суммы, с которых был уплачен НДФЛ при получении данного имущества, или на расходы дарителя (наследодателя) на его приобретение, которые ранее не были им учтены в целях налогообложения (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ).
Сумма дохода от продажи обычно определяется в соответствии с договором купли-продажи. Если объект приобретен после 01.01.2016, доход от его продажи в целях налогообложения определяется следующим образом: если сумма дохода от продажи меньше, чем умноженная на понижающий коэффициент 0,7 кадастровая стоимость недвижимости, доход от продажи составит величину указанной кадастровой стоимости, умноженной на 0,7. Понижающий коэффициент может быть уменьшен законом субъекта РФ.
При определении налогооблагаемого дохода учитывается кадастровая стоимость недвижимости, внесенная в ЕГРН и подлежащая применению с 1 января года, в котором зарегистрирован переход права собственности на проданный объект. А если объект недвижимости образован в течение года, учитывается кадастровая стоимость на дату его постановки на государственный кадастровый учет.
Если кадастровая стоимость нежилого помещения не определена (отсутствует в ЕГРН) на 1 января, НДФЛ облагается доход, указанный в договоре купли-продажи (п. 6 ст. 210, п. 2 ст. 214.10, пп. 2 п. 6 ст. 217.1 НК РФ; ч. 3 ст. 4 Закона N 382-ФЗ).
Налоговый вычет можно получить, заявив его в налоговой декларации 3-НДФЛ (п. 7 ст. 220 НК РФ).
Исчисление НДФЛ с доходов от продажи нежилого помещения нерезидентом
Налогообложению подлежит доход нерезидента от продажи принадлежащего ему на праве собственности менее минимального срока (вне зависимости от даты приобретения) и находившегося в РФ нежилого помещения. Имущественный вычет в отношении доходов нерезидентов не применяется (пп. 7 п. 2.2, п. 3 ст. 210, п. 17.1 ст. 217, ст. 217.1, пп. 2 п. 1 ст. 228 НК РФ; п. 8.1 ст. 9 Закона N 424-ФЗ).
Доход нерезидента от продажи нежилого помещения облагается НДФЛ по ставке 30% (п. 3 ст. 224 НК РФ).
Срок подачи декларации и уплаты НДФЛ при продаже нежилого помещения
Если ваши доходы от продажи нежилого помещения не освобождены от налогообложения, необходимо подать в налоговый орган налоговую декларацию 3-НДФЛ. Если объект приобретен после 01.01.2016, вместе с декларацией представляется Расчет к Приложению 1 к декларации.
Срок представления декларации в налоговый орган – не позднее 30 апреля года, следующего за годом, в котором вы получили доход от продажи нежилого помещения (ст. 216, пп. 2 п. 1, п. 3 ст. 228, п. 1 ст. 229 НК РФ; п. п. 15.1, 15.2 Порядка, утв. Приказом ФНС России от 28.08.2020 N ЕД-7-11/615@).
За нарушение срока подачи декларации установлен штраф, который составляет 5% не уплаченной в установленный срок суммы налога за каждый месяц просрочки. Однако штраф не может быть больше 30% указанной суммы и меньше 1 000 руб. Даже если сумма исчисленного налога равна нулю, при несвоевременной сдаче декларации налагается штраф в размере 1 000 руб. (п. 1 ст. 119 НК РФ; Информация ФНС России).
Подать декларацию в налоговую инспекцию можно лично или через представителя, почтовым отправлением с описью вложения, в электронной форме, в том числе через Единый портал госуслуг или личный кабинет налогоплательщика, а также через МФЦ (п. 4 ст. 80 НК РФ).
Декларация, поданная после 01.07.2021, при установлении фактов подписания ее неуполномоченным лицом, смерти налогоплательщика ранее даты подписания декларации его усиленной квалифицированной подписью считается непредставленной (пп. 1, 3 п. 4.1 ст. 80 НК РФ; ч. 6 ст. 9 Закона от 23.11.2020 N 374-ФЗ).
Исчисленный к уплате НДФЛ следует перечислить в бюджет не позднее 15 июля года, следующего за годом, в котором вы получили доход от продажи недвижимости (п. 4 ст. 228 НК РФ).
