Чаще всего причинами возникновения долевой собственности выступают приватизация и наследование, а причиной реализации доли в квартире – внутрисемейные конфликты.
Данным обстоятельством активно пользуются сторонние лица, стремящиеся на законных основаниях завладеть имуществом целиком. Давайте, разберемся, какие нюансы следует учитывать при продаже части общей недвижимости.
Общие правила продажи доли в квартире
Допустим родственник или член семьи других совладельцев имущества изъявил желание продать свою долю.
Уже на этом этапе продавец обязан соблюсти правило преимущественной покупки, установленной статьей 250 ГК РФ.
Данное правило обязывает владельца доли письменно уведомить других собственников о намерении ее реализации. При этом в уведомлении в обязательном порядке указывается стоимость.
После вручения уведомления продавец должен соблюсти срок, отведенный другим собственникам для принятия решения, продолжительность которого определяется 1 месяцем. И только при получении отказа всех совладельцев недвижимости, доля может быть выставлена на продажу.
Важно! Продавец не вправе изменить стоимость имущества после получения подтверждения о возможности его реализации стороннему лицу. В противном случае у других собственников квартиры возникает основание, позволяющее оспорить сделку.
Кроме того, законодательство запрещает уступать свое право преимущественной покупки другим совладельцам жилья или сторонним лицам.
Если есть несовершеннолетние собственники
Второй нюанс касается интересов несовершеннолетних собственников квартиры. И сразу оговоримся, что согласия законных представителей на продажу доли в данном случае будет недостаточно.
Оценить такую возможность должны органы опеки, причем оценка осуществляется с учетом таких обстоятельств, как:
- имеется ли у ребенка иное пригодное для проживания жилье;
- проживает ли несовершеннолетний в квартире, доля в которой подлежит отчуждению, или имеет только прописку;
- будет ли после реализации приобретена иная жилплощадь, в которой сможет проживать несовершеннолетний и которая не будет уступать по своим характеристикам предыдущей.
Узаконивание сделки
Третья особенность заключается в необходимости нотариального удостоверения сделки. Правила реализации доли в квартире обязывают продавца удостоверить договор нотариально.
При этом если другие собственники не соглашаются на продажу, и не выкупают долю сами, потребуется явка каждого совладельца имущества в нотариальную контору. Нотариус официально уведомит совладельцев о возможности продажи доли и зафиксирует факт отказа от приобретения имущества.
После удостоверения сделки, все дальнейшие действия, касающиеся оформления перехода права собственности на часть квартиры, покупатель вправе осуществить самостоятельно. Присутствие продавца уже не требуется.
Особенности определения стоимости доли в квартире
Продажная цена объекта напрямую связана с величиной налога на доходы, который впоследствии обязан уплатить продавец. В этой связи во избежание споров с налоговой инспекцией целесообразно определять стоимость реализуемой доли, исходя из кадастровой стоимости недвижимости.
Если собственник намеревается установить цену, ниже кадастровой, желательно, чтобы она составляла не менее 70 % кадастровой стоимости доли в общей квартире. Последнюю несложно определить путем математических расчетов либо попросту запросить сведения из Росреестра.
Кроме того, не нужно забывать и о том, что предложить покупателю долю по цене, больше или меньше первоначальной суммы, прописанной в уведомлении, нельзя. С ценой нужно определяться сразу.
Что можно сделать с незначительной долей?
Как правило, квартиру, находящуюся в общей долевой собственности можно условно разделить на части, каждая из которых будет предназначена для проживания отдельно взятого совладельца. К примеру, двухкомнатную квартиру несложно поделить между двумя собственниками. Но что делать, если метров не хватает?
Судебная практика знает немало случаев обращения долевых собственников с требованием о выделе частей в натуре. И только тогда, когда это невозможно, конфликт разрешается посредством выплаты компенсации, соразмерной стоимости доли, совладельцу, готовому отказаться от притязаний на имущество.
Иногда доля собственника настолько мала, что ее нельзя использовать для проживания в квартире. Например, десятая или даже сотая часть в праве. Понятно, что выразить такую долю в квадратных метрах получается не всегда, в связи с чем закон позволяет признать такую долю незначительной.
Из смысла ст. 252 ГК РФ следует, что незначительной может считаться доля, которую нельзя либо невозможно выделить в натуре и которая не позволяет ее собственнику иметь существенного интереса в использовании общего имущества.
Закон позволяет реализовать такую долю на общих основаниях, что в конечном итоге затрудняет жизнь других владельцев жилья. Подобный прием используется недобросовестными риелторами с целью понуждения других собственников отказаться от принадлежащих им долей.
Выходом в такой ситуации может стать обращение в суд с требованием о выплате компенсации за незначительную долю в общем имуществе. Истцом может выступать собственник ничтожной доли, чтобы обязать совладельцев возместить ему стоимость части квартиры.
При этом та же 252 статья допускает возложение обязанности по выплате компенсации без согласия других собственников квартиры.
В заключение нельзя не упомянуть о новом законе, стартовавшем в текущем году.
Согласно новым правилам собственник доли не вправе ее реализовать, если это не позволяет соответствующей ей метраж. Иными словами, запрет на реализацию микродолей делает неактуальным вопрос их выделения. Таким образом, государство позаботилось о добросовестных совладельцах жилой недвижимости.
