Процедура государственной регистрации прав и сделок с недвижимым имуществом регулируется Федеральным законом от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее по тексту – Закон о регистрации).
Любая процедура государственной регистрации прав начинается с приема документов и заканчивается одним из двух возможных результатов: проведением государственной регистрации соответствующего права или сделки (т.е. внесением в Единый государственный реестр прав записей о произведенной регистрации, совершением надписей на правоустанавливающих документах и выдачей свидетельств о регистрации прав) или отказом в государственной регистрации.
Второй вариант является отрицательным итогом вышеуказанной процедуры и является, кроме того, весьма неприятным для обладателя соответствующего имущества.
Основания для отказа в государственной регистрации
В соответствии с п. 1 ст. 20 Закона о регистрации в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если:
- право на объект недвижимого имущества, о государственной регистрации
которого просит заявитель, не является правом, подлежащим государственной регистрации прав в соответствии с Законом о регистрации;
- с заявлением о государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее
лицо;
- документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме
или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства;
- акт государственного органа или акт органа местного самоуправления о
предоставлении прав на недвижимое имущество признан недействительным с момента его издания в соответствии с законодательством, действовавшим в месте его издания на момент издания;
- лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено
распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества;
- лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило
документ без указания этих условий;
- правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества
свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества;
- правообладатель не представил заявление и иные необходимые документы на
государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после введения в действие Закона о регистрации перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие Закона о регистрации сделки с объектом недвижимого имущества;
- не представлены документы, необходимые в соответствии с Законом о
регистрации для государственной регистрации прав;
- имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными
правами на объект недвижимости.
Следует учитывать, что в регистрации права на недвижимое имущество, установленного решением суда, отказано быть не может (п. 1 ст. 28 Закона о регистрации).
Негативные последствия отказа в государственной регистрации
Во-первых, невступление договора в силу. Например, в соответствии с действующим законодательством для ряда сделок с недвижимым имуществом государственная регистрация обязательна, при этом сама регистрация является моментом заключения таких сделок. При отсутствии государственной регистрации в таком случае сделка считается не заключенной, и она не порождает никаких правовых последствий для ее сторон. Иными словами, отказ в государственной регистрации сделки означает для сторон что они по сути её не совершили.
Во-вторых, это потеря уплаченной за проведение регистрации государственной пошлины. В соответствии с п. 5 ст. 20 Закона о регистрации уплаченная пошлина в случае отказа в регистрации не возвращается.
В случае получения отказа в государственной регистрации заявленного права (сделки) у обладателя имущества остается два выхода:
1) Повторно обратиться с заявлением о регистрации права (сделки), исправив при
этом документы или устранив иные замечания, указанные в уведомлении об отказе в регистрации. Законом о регистрации не установлено каких-либо ограничений в отношении количества обращений с заявлением о регистрации прав на один и тот же объект недвижимости, поэтому заинтересованное лицо может обращаться в регистрирующий орган с этой целью сколько угодно раз (оплачивая каждый раз государственную пошлину). Данный случай подходит для ситуации, когда замечания, указанные в уведомлении об отказе в регистрации, в целом устранимы, например, если были обнаружены неточности в представленных документах (опечатки, расхождения, отсутствие подписей и печатей сторон на договоре, не точно описан объект недвижимости и т.п.), либо необходимые для проведения регистрации документы представлены не были.
2) Обжаловать отказ в суде или подать в суд иск о признании права. Данный случай
подходит для ситуации, когда замечания, указанные в уведомлении об отказе в регистрации, устранить обладателю имущества не представляется возможным. Например, если на объект недвижимости зарегистрировано право другого лица, истребуемые регистрирующим органом документы отсутствуют и т.д.
Форма и процедурные сроки при отказе в регистрации
В соответствии с п. 3 ст. 20 Закона о регистрации при принятии решения об отказе в государственной регистрации заявителю в письменной форме в срок не более пяти дней после окончания срока, установленного для рассмотрения заявления, направляется сообщение (письмо) о причине отказа.
Письмо об отказе в регистрации должно быть подписано регистратором прав и содержать причины принятия такого решения, нормы законов и иных правовых актов, которые были нарушены при приобретении прав на недвижимость. Письмо об отказе в регистрации сделки направляется всем ее сторонам.
В письме об отказе должна быть ссылка на соответствующую норму пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации, на основании которой принято решение об отказе.
Основания для приостановления регистрации
Следует учитывать, что в п. 1 ст. 19 Закона о регистрации предусмотрена процедура приостановления государственной регистрации сроком на 1 месяц, которая осуществляется регистратором прав в случае возникновения у него сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав, а также в подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений. Государственный регистратор по закону обязан принять необходимые меры по получению дополнительных сведений и подтверждению подлинности документов или достоверности указанных в них сведений. В этом случае регистратор в письменной форме уведомляет заявителя о причинах, препятствующих регистрации, и, по сути, предлагает их устранить (т.е. донести недостающие документы, исправить существующие и т.д.). В случае, если в течение срока такого приостановления замечания устранены не будут, то регистратор обязан отказать заявителю в регистрации права (п. 2 ст. 19 Закона о регистрации).
Однако одной из особенностей установленной Законом о регистрации процедуры является то, что в случае обнаружения в представленных документах каких-либо замечаний регистратор может принять решение об отказе в регистрации сразу, не приостанавливая её и не давая возможности заявителю устранить замечания (остается только обращаться за регистрацией заново, или – обжаловать отказ в суде).
На практике регистраторы в случае обнаружения замечаний в представленных документах почти никогда не отказывают в регистрации сразу, хотя формально имеют на это право. Сначала регистрация приостанавливается, заявителю предоставляется возможность устранить замечания, и лишь потом, в случае если сделать это не удалось, следует отказ.
Обжалование отказа в регистрации в суде
В соответствии с п. 5 ст. 2 Закона о регистрации отказ в государственной регистрации прав либо уклонение соответствующего органа от государственной регистрации могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд.
В случае, если в регистрации отказано физическому лицу, то оно вправе обжаловать его в порядке, установленном правилами главы 25 Гражданско-процессуального Кодекса РФ («производство по делам об оспаривании решений, действий (бездействия) органов государственной власти…»). Согласно положению п. 1 ст. 256 ГПК РФ физическое лицо может сделать это в течение трех месяцев со дня получения уведомления об отказе.
В случае, если в регистрации отказано юридическому лицу, то оно вправе обжаловать его в порядке, установленном правилами главы 24 Арбитражно-процессуального Кодекса РФ («рассмотрение дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов…»). Согласно положению п. 4 ст. 198 АПК РФ юридическое лицо также может сделать это в течение трех месяцев со дня получения уведомления об отказе.
Если суд удовлетворит требования истцов, то он обычно признает отказ в регистрации незаконным и обязывает регистрирующий орган совершить регистрацию в установленный судом срок. Копия такого решения направляется правообладателю и в регистрирующий орган. Следует учитывать, что решения арбитражных судов по делам об оспаривании действий (бездействия) государственных органов и должностных лиц подлежат немедленному исполнению, за исключением случаев, если в самом решении не установлены иные сроки.
Регистрирующий орган обязан на основании решения суда произвести регистрацию права, при этом нет необходимости подавать новое заявление о регистрации и повторно оплачивать государственную пошлину за регистрацию.
Особенно следует отметить отличие признания судом незаконным факта отказа в государственной регистрации права от случаев признания судом права на недвижимость (в случае подачи соответствующего иска о признании права). Второй случай подпадает под действие п. 1 ст. 28 Закона о регистрации, согласно которому права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации на общих основаниях, то есть с подачей на государственную регистрацию заявления, необходимых документов, оплатой государственной пошлины за регистрацию.
