Прежний собственник недвижимости будет ответчиком, если:
• за ним до сих пор зарегистрировано право собственности на недвижимость, хотя вы владеете этой недвижимостью и считаете себя ее собственником (п. 58 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22).
Например, вы купили здание, которое продавец приобрел у третьего лица. По общему правилу вы получаете и право собственности на землю под зданием, которая необходима для его использования (п. 2 ст. 552 ГК РФ). Однако в ЕГРН собственником земельного участка по-прежнему значится это третье лицо. В такой ситуации оно будет ответчиком по вашему иску;
• вы хотите признать право собственности по приобретательной давности (п. 19 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22);
• вы намерены признать право собственности, которое возникло у вас до 30 января 1998 г. (то есть до вступления в силу Закона о регистрации прав на недвижимость) и не было зарегистрировано в ЕГРН (ч. 1 ст. 69 Закона о госрегистрации недвижимости, п. 59 Постановления Пленумов Верховного Суда РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22). Такой иск обычно подают, если Росреестр отказал в регистрации права (например, из-за неполного пакета документов).
Прежний собственник может быть ответчиком по иску о признании права собственности и в других случаях.
Обратите внимание, что не может быть ответчиком по иску о признании права собственности ваш продавец по договору купли-продажи недвижимости. Если он уклоняется от госрегистрации перехода права собственности или не передает вам имущество, требуйте не признания права, а его регистрации или передачи вещи (ст. 398, п. 3 ст. 551 ГК РФ).
Лицо, указанное в госреестре в качестве правообладателя, будет ответчиком, если информация о правообладателе в госреестре изменена в результате продажи имущества в рамках банкротства другого лица, однако собственник не утратил право владения этим имуществом (п. 19 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 3 (2020)).
Орган местного самоуправления, а в Москве, Санкт-Петербурге или Севастополе – государственный орган будет ответчиком, если:
• вы самовольно возвели постройку на вашем земельном участке без необходимых разрешений (п. 25 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22). Например, это может быть городская администрация;
• нет никаких сведений о том, принадлежал ли объект недвижимости кому-либо раньше;
• нет ни собственника, ни его правопреемников (например, организация ликвидирована).
