Федеральный законодатель намерен ужесточить требования к жилью (квартире, комнате, жилому дому), которое разрешено передавать по договорам найма, аренды или иному договору, предполагающему пользование или владение жильем (ранее мы подробно рассказывали о проекте, подготовленном к первому чтению)(Проект федерального закона № 445620-8).
Согласно принятым Госдумой поправкам к ч. 2 ст. 30 Жилищного кодекса РФ, собственник жилья будет вправе передавать его по такому договору только при условии обеспечения соблюдения различных правил (например, пользования жильем, содержания общего имущества в МКД), в том числе требований энергетической эффективности и оснащенности помещений МКД и жилых домов приборами учета используемых энергетических ресурсов.
Таким образом, сдавать квартиру в наем или аренду будет запрещено, если она не оборудована исправными счетчиками воды, электричества и газа (ч. 5 – 6 ст. 13 Закона об энергосбережении), а для многих случаев – и счетчиками тепла (ч. 7 указанной статьи). Запрет передачи в наем не оборудованной счетчиками квартиры будет обеспечиваться, вероятно, угрозой признания соответствующей сделки недействительной или даже ничтожной на основании п. 1 или п. 2 ст. 168 ГК РФ (ведь нарушение требования закона об оснащенности квартиры в МКД приборами учета посягает на охраняемые законом интересы третьих лиц – собственников остальных помещений в МКД, которые несут риск оплаты ресурсов, потребленных жителями сданной квартиры, в составе расходов на содержание жилого помещения, конкретно – в КР на СОИ).
Таким образом, недействительность будет грозить и тем договорам социального найма жилого помещения, которые заключены в отношении квартир, не оборудованных счетчиками воды, электричества, тепла (последнее – если квартира в относительно новом доме). Между тем, отсутствие ИПУ в муниципальных квартирах – достаточно распространенное явление, настолько, что судебная практика выработала специальное правило об оплате поставленных в такие квартиры коммунальных услуг: наниматель платит в УК (или РСО) в размере норматива потребления, а муниципалитет, сверх этой суммы, – в размере половины норматива (“штрафной” коэффициент, см. определения ВС РФ от 13 сентября 2019 г. № 307-ЭС19-6256, от 18 июня 2019 г. № 307-ЭС19-6279, от 24 октября 2019 г. № 304-ЭС19-13264).
Кроме того, и счетчики тепла есть далеко не во всех квартирах, даже в новостройках (застройщики, обходя требования ч. 7 ст. 13 Закона об энергосбережении, часто оборудуют их специальными приборами – распределителями, которые, хотя и могут – при определенных условиях – использоваться для расчета платы за отопление, но все-таки, по мнению Минстроя России, не являются ИПУ теплоэнергии). Получается, что для законной сдачи такой квартиры ее собственник сам обязан будет поставить полноценный ИПУ теплоэнергии, в чем нет никакого экономического смысла (практика показала, что в таком случае экономия на отоплении невелика и не оправдывается расходами на установку и поверку счетчика теплоэнергии), чем, помимо собственных расходов, озадачит и УК, которая будет вынуждена из-за этого одного счетчика применять формулу расчета платы за отопление, включающую показания ИПУ тепла, вместо формулы, использующей только показания ОДПУ и площадь помещений дома.
Наконец, с 1 июля 2020 г. обязанность оборудовать квартиру или жилой дом ИПУ электроэнергии лежит на гарантирующем поставщике электроэнергии. Следовательно, в случае если именно поставщик нарушает требования об оснащенности и работоспособности ИПУ электроэнергии, риски, связанные со сдачей квартиры или дома, все равно будут лежать на собственнике жилья.
